Logement : cinq nouveaux droits pour les locataires

Le Conseil constitutionnel doit se prononcer dans les prochains jours sur la loi d'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), votée par le Parlement à la fin de février. Celle-ci comporte quelques avancées qui devraient changer la donne pour les locataires, à moins que les nombreux décrets qui vont préciser le texte n'en modifient la teneur.

• Encadrement des loyers

La mesure phare du texte continue de susciter le scepticisme des professionnels, ces derniers arguant que la hausse des loyers ralentit depuis 2006. Il n'empêche, la mise en œuvre de l'encadrement des loyers doit entrer en vigueur entre la rentrée de septembre et la fin de l'année, à condition que les observatoires qui permettront de calculer le loyer médian soient suffisamment précis.

Pour rappel, dans les zones tendues, les préfets fixeront chaque année par arrêté un loyer médian de référence, un loyer de référence majoré (supérieur de 20 % au plus du loyer médian). Un plafond que le propriétaire ne pourra pas dépasser. En théorie du moins. « La loi indique que le bailleur pourra aller au-delà si le bien jouit de caractéristiques de localisation et de prestations particulières, sans toutefois les préciser. Un simple balcon avec une vue lointaine sur le Sacré-Cœur permettra-t-il de dépasser ce plafond ? », s'interroge David Rodrigues.

• Frais d'agence et état des lieux

Jusqu'à présent les locataires s'acquittent généralement de l'équivalent d'un mois de loyer de frais d'agence pour la rédaction du bail. Le même montant est en théorie payé par le propriétaire. Avec la loi, la part acquittée par le locataire sera plafonnée.

Là encore les modalités seront bientôt connues (par un décret). Le montant en serait de 6 à 8 euros par mètre carré en province et de 10 euros par mètre carré à Paris. De quoi permettre aux locataires de diviser par deux ces frais d'agence.

Une avancée, donc, quelque peu atténuée par la prochaine participation du locataire à l'état des lieux, dont le coût serait de 2 euros par mètre carré.

• Préavis et  dépôt de garantie

Les locataires qui habitent dans des zones tendues n'auront plus qu'un mois de préavis — au lieu de trois — lorsqu'ils quitteront leur logement.  « Trop souvent, les locataires s'installent dans leur nouveau logement tout en continuant de payer le loyer du bien qu'ils n'occupent plus. Cette possibilité s'appliquera dans toute la France pour les particuliers qui intègrent un logement social », précise M. Rodrigues.

Les bailleurs devront aussi rendre le dépôt de garantie au bout d'un mois au lieu de deux s'il n'y a pas de contestation sur l'état des lieux. En cas de retard, le bailleur devra payer une pénalité de 10 % du loyer hors charges pour chaque période d'un mois de retard débuté. Jusqu'ici « l'indemnité » équivalait au taux d'intérêt légal. Celui-ci étant voisin de 0 %, il n'incitait pas les bailleurs à se presser.

• Location meublée

Là encore la loi cherche à réglementer d'avantage ce type de location, qui sera désormais soumise à l'encadrement des loyers. Le dépôt de garantie est fixé à deux mois, contre un dans une location libre, ce qui peut paraître logique étant donné que le mobilier peut subir des dégradations. La durée du bail ne change pas, elle est d'au moins un an et même de neuf mois pour les étudiants.

« La loi maintient une réelle souplesse pour ce type de location, tout en essayant de réduire certains abus. Les règles de congé sont par exemple plus protectrices et le locataire n'aura plus à payer trois à six mois d'avance, comme nous le constatons trop souvent », explique M. Rodrigues.

•  Garantie universelle des loyers

Au chapitre des reculades, la plus criante est sans conteste la garantie universelle des loyers (GUL). Celle-ci, gratuite et publique, doit (d'ici au 1^er janvier 2016) protéger les propriétaires des impayés, pendant une durée de dix-huit mois. Mais, la GUL ne sera pas obligatoire, les propriétaires pourront continuer à choisir la caution.

« On est loin de la grande sécurité sociale du logement vantée par Cécile Duflot. Il est certain que les bailleurs préféreront garder le système actuel, car cette GUL n'intervient pas en cas de dégradation et ne couvre qu'un loyer médian. Si un bailleur loue plus cher, il devra alors prendre une assurance complémentaire », souligne M. Rodrigues.

Frédéric Cazenave

Le Monde