Immobilier : investir grâce au démembrement de propriété !

Fiscalement attractive, cette formule permet de réaliser un investissement immobilier à prix réduit moyennant une séparation entre nue-propriété et usufruit.

Le principe du démembrement immobilier est le suivant : la propriété se caractérise par le droit de jouir du bien en l'utilisant (usus), en percevant des revenus (fructus) et par le droit d'en disposer (abusus), par exemple en le vendant.

Lorsque le droit de propriété est démembré, il se décompose entre l’usufruit (droit d'usage et des revenus au profit de l'usufruitier) et la nue-propriété (droit de disposer du bien pour le nu-propriétaire sous réserve du respect des droits de l'usufruitier).

Le nu-propriétaire conserve le droit de vendre son bien, mais son usage et les loyers qu’il produit deviennent l'apanage de l'usufruitier aussi longtemps que dure le démembrement. Cette dissociation présente plusieurs avantages pour un investisseur.

- N’achetant que la seule nue-propriété du bien, le prix de l’acquisition est réduit d’environ 40% par rapport à celui du marché. En contrepartie, l’acquéreur concède l’usufruit à un bailleur pendant une durée déterminée (15 à 20 ans). A l’issue de cette période, la nue-propriété et l’usufruit sont réunis et l’investisseur récupère la « totalité » du bien. Il peut alors en disposer à sa guise.

- La gestion locative et ses aléas (entretien du bien, taxes, recherches de locataire…) reposent sur les épaules de l'usufruitier.

- Fiscalement, l’investisseur ne perçoit pas de revenus fonciers, et son statut de nu-propriétaire n’a pas d’influence sur le montant de son imposition à l’IR. Par ailleurs, pour les contribuables assujettis à l’impôt sur la Fortune Immobilière (qui remplace l’ISF à compter du 1er janvier 2018), la valeur du bien en nue-propriété n’entre pas dans le patrimoine taxable, car les biens grevés d'un usufruit sont compris pour leur valeur en pleine propriété dans le patrimoine de l'usufruitier.

Cerise sur le gâteau, si l’acquisition de la nue-propriété s’effectue à crédit, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits, à certaines conditions, d’autres revenus fonciers perçus par l’investisseur.

L’achat en démembrement de propriété est adapté aux investisseurs cherchant à se constituer un complément de retraite puisque rentrés en pleine possession du bien, il leur sera possible d’en tirer un revenu locatif ou une plus-value s’il est revendu avec profit.