SCI : un bel outil patrimonial

ieille de deux siècles, la société civile immobilière (SCI) n’a pas pris une ride. Qu’il s’agisse d’un terrain à bâtir, d’une résidence secondaire, ou d’un appartement à usage locatif, elle permet d’abord de détenir un bien immobilier à plusieurs en le gérant avec efficacité.

Le principe de fonctionnement d’une SCI est simple : dans le cas d’une SCI familiale, les membres d’une même famille peuvent, par exemple, apporter une quote-part d’un immeuble qu’ils possèdent en commun. La société en devient propriétaire. En contrepartie, chaque apporteur reçoit des parts sociales en proportion de son apport.

Le premier avantage de la SCI est la souplesse qu’elle apporte vis-à-vis des lourdeurs de l’indivision. Cette dernière s’impose dès lors que plusieurs personnes deviennent propriétaires du même bien immobilier. Elle nécessite de gérer l’immeuble ensemble. Toutes les décisions sont prises de concert… et les fausses notes sont souvent inévitables. En cas de désaccord, chacun est libre de quitter l’indivision. Mais cette sortie a pour conséquence régulière d’aboutir à la vente du bien.

Cet écueil peut être évité avec une SCI, car elle dissocie la propriété et la gestion du bien. Son fonctionnement est déterminé par des statuts. Rédigés en accord avec les associés, ils permettent de désigner un gérant, chargé de traiter les affaires courantes. Généralement, les décisions plus importantes sont prises en assemblée, selon la majorité fixée par les statuts. Si un désaccord survient, un associé peut quitter le navire sans le faire couler. Il est libre de céder ses parts sociales, soit à ses coassociés, soit à des tiers à condition que cette cession ait reçu l’agrément des autres associés (des dérogations sont possibles).

Des avantages patrimoniaux

Dans le cas d’une de SCI familiale, constituée uniquement entre parents et enfants, l’un des principaux atouts de la société est de permettre la transmission progressive d’un bien grâce au système de la donation : la division d'un immeuble en parts sociales permet aux parents de donner l’équivalent de 100.000 euros en franchise d'impôt une fois tous les 15 ans. Cet abattement concerne chaque parent de l'enfant bénéficiaire. Ce dernier peut donc recevoir jusqu'à 200.000 euros de bien immobilier net de frais, tous les 15 ans.

La SCI est aussi utile pour les couples de concubins puisqu’elle permet la protection du conjoint survivant. Dans cette perspective, la SCI est utilisée pour réaliser un achat croisé : chaque concubin acquiert X parts de la société donnant droit à la nue-propriété du bien ; et X parts lui conférant un droit de jouissance. Le second concubin effectue l’opération inverse. Du coup chaque concubin est à la fois usufruitier de 50% des parts de la SCI et nu-propriétaire des 50 autres pourcents. Lors du décès de l'un des concubins, ses droits d’usufruitier disparaissent et le survivant dispose de 50% des parts en pleine propriété et de l'autre moitié en usufruit. Il garde donc le contrôle du bien, et peut rester en place même en cas de désaccord avec les héritiers.

Contraintes de la SCI

Les principaux inconvénients d’une SCI tiennent aux coûts et aux contraintes légales qu’elle génère. Outre les frais liés à la rédaction des statuts - le recours à un notaire est fortement conseillé - s’ajoutent les coûts d’enregistrement et de publicité. Au total, il faut compter entre 1000 et 2000 euros. Les obligations ne s’arrêtent pas là : tout au long de son existence, la SCI est tenue d’organiser des assemblées générales, d’assure la rédaction de procès-verbaux, de tenir une comptabilité, de remplir des obligations fiscales, etc... Même si elles sont mesurées au regard des avantages offerts par ce bel outil patrimonial, ces contraintes existent et ne doivent pas être sous-estimées.