La surface habitable (loi Boutin) en location
La surface habitable définie par la loi Boutin est une notion importante dans le domaine de l’immobilier en France, notamment lorsqu’il s’agit de louer un bien. Cette loi, introduite par la loi du 25 mars 2009, vise à protéger les locataires en leur assurant une information précise sur la superficie réelle du logement qu'ils louent. Elle s'applique aux locations vides à usage de résidence principale.
Définition de la surface habitable
La surface habitable selon la loi Boutin est définie comme étant la superficie de plancher d’un logement, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Cette surface exclut également les caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, balcons, loggias, vérandas, volumes vitrés non chauffés, combles non aménagés, locaux communs et autres dépendances des logements. De plus, la surface des pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre n'est pas prise en compte.
Différences avec la surface Carrez
Il est essentiel de ne pas confondre la surface habitable avec la surface "Carrez", qui est une autre mesure de superficie utilisée principalement dans le cadre des ventes de biens en copropriété. La surface Carrez inclut par exemple les combles aménagés et les vérandas, même s'ils sont non chauffés, ce qui n’est pas le cas pour la surface habitable loi Boutin. En outre, la surface Carrez ne s'applique pas aux locations, contrairement à la surface habitable.
Obligation et calcul de la surface habitable
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Boutin, il est obligatoire pour tout bailleur de mentionner la surface habitable du bien loué dans le contrat de location, pour les baux de logements vides à usage de résidence principale. Cette obligation ne concerne pas les locations meublées, les locations saisonnières, les logements de fonction et les baux sociaux.
Le calcul de la surface habitable doit être réalisé avec soin, car en cas d'erreur supérieure à 5 % par rapport à la réalité, le locataire est en droit de demander une réduction proportionnelle du loyer. Il est donc souvent conseillé de faire appel à un professionnel pour effectuer ce mesurage, bien qu'il soit possible pour le propriétaire de le réaliser lui-même.
Conséquences et sanctions
En cas de non-respect de l’obligation de mention de la surface habitable ou de mention erronée, le locataire peut engager une action en justice contre le bailleur pour obtenir une réduction de loyer proportionnelle à la différence de surface. Par exemple, si le logement est loué pour une surface de 50 m² alors que la surface réelle est de 47 m², une réduction proportionnelle du loyer peut être demandée.
En résumé, la loi Boutin impose aux bailleurs une grande rigueur quant à la mention de la surface habitable dans les baux de location. Cette mesure vise à garantir la transparence et à protéger les locataires contre d'éventuelles pratiques abusives en matière de location immobilière. Pour les propriétaires, il est donc primordial de bien connaître et respecter cette réglementation pour éviter tout litige et assurer une relation de confiance avec leurs locataires.